La vivienda se valoriza en las principales ciudades de Colombia

La dinámica del mercado inmobiliario durante el último año ha sido completamente impredecible. En el primer trimestre de 2020, la crisis sanitaria causada por el COVID-19 impactó la economía mundial. Por ende, hubo un descenso en la compra de vivienda en varias ciudades de Colombia.

Sin embargo, este resultó ser un fenómeno temporal, pues tan solo unos meses después las cifras se tornaron positivas. El 2020 cerró con un récord histórico en ventas de vivienda nueva (194.802 unidades) y ambiciosas proyecciones para el 2021 (Camacol, 2021). 

Pero ¿qué originó esta situación? La construcción de proyectos de vivienda, la urbanización de terrenos y la creación de un auxilio gubernamental para la compra de vivienda No VIS son algunos de los factores que reactivaron el sector de la construcción. No obstante, este mismo escenario es, tal vez, el responsable de que la venta de viviendas usadas haya pasado del 35% en 2019 a 30% en 2020 (BBVA Research, 2021).

Como consecuencia natural, hubo un aumento en el valor de los predios en diferentes ciudades de Colombia. Así se confirma, una vez más, la estabilidad de las inversiones en finca raíz, incluso durante uno de los escenarios económicos más complejos de los últimos años.

Así está la valorización en las principales ciudades de Colombia

Según el informe Situación Inmobiliaria Colombia 2021, elaborado por BBVA Research, el 75,5% de los metros construidos de la última década han sido en vivienda. Si bien la valorización ha tenido sus altas y bajas, hoy las capitales han arrojado cifras positivas en este sentido.

La siguiente tabla se concentra en la valorización de las cinco principales ciudades de Colombia y muestra el porcentaje de variación acumulada entre 2010 y 2020. Bogotá tiene una metodología diferente y, por el volumen de sus proyectos, no es comparable con las otras regiones. Por eso trataremos este caso más adelante en el artículo.

*Tabla 1. Fuente: BBVA Research, 2021.

¿Qué marcó la diferencia a la hora de avaluar comercialmente predios nuevos en estas capitales? La construcción de proyectos residenciales y comerciales, el desarrollo de infraestructura y la ampliación de espacio público en ciertas zonas. Así:

   Medellín

Obras de infraestructura como nuevos corredores comerciales y el metro ligero de la carrera 80, la más importante de los últimos años. Esta última beneficiará a más de 900.000 personas en el occidente de Medellín. 

   Barranquilla

Proyectos como la canalización de algunos arroyos, el acondicionamiento de parques y el mejoramiento de vías. Estas obras, en su mayoría, se han realizado en la localidad Norte Centro Histórico.

   Cartagena

Esta ciudad, por lo general, está marcada por dos dinámicas en dos extremos. Por un lado, continúa la construcción de proyectos urbanos de lujo. Por el otro, falta inversión en legalización de barrios y servicios de alcantarillado y acueducto. De cualquier forma, el valor del suelo en la Heroica supera el de otras grandes ciudades de Colombia.

   Bucaramanga

De estas cinco capitales, la construcción en Bucaramanga fue la más afectada por la crisis económica. Esto estancó un poco el desarrollo de proyectos de valor más que en otras ciudades de Colombia.

   Cali

El crecimiento ordenado de la capital del Valle del Cauca ha aumentado el precio de la vivienda. Y esto también se debe al desarrollo urbanístico que acompaña esta tendencia.

La valorización en Bogotá

Según el censo inmobiliario de 2020, Bogotá cuenta con 2.681.886 predios (urbanos y rurales). Esto, comparado con el mismo periodo del año anterior, representa un aumento del 9,1 % (UAECD, 2020). Las zonas centro y occidente de la ciudad concentran la mayoría de las propiedades con una valorización significativamente positiva (ElTiempo.com, 2021). ¿Por qué?

Más allá de la dinámica inmobiliaria general, la proyección de grandes obras de infraestructura son las responsables de la valorización en estas áreas. La primera línea del metro de Bogotá, por un lado, que irá desde el Portal de Las Américas hasta la Avenida Caracas a la altura de la calle 78. 

Los cerca de 24 kilómetros de trazado corresponden a una de las obras de infraestructura más grandes de la ciudad. El objetivo: complementar el sistema masivo de transporte de Bogotá y descongestionar nueve de las localidades más pobladas. Así las cosas, esta primera línea transportará más de un millón de personas al día.

Por otro lado, la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO Sur) es un megaproyecto que descongestionará el suroccidente de la ciudad. Esta obra beneficiará a los habitantes de Fontibón, Kennedy y Bosa, así como a municipios cercanos como Soacha, Mosquera y Madrid. Este contempla la construcción de 24,5 kilómetros de calzada, 10 kilómetros de ciclorrutas y 153 mil metros cuadrados de espacio público (Infobae, 2021).

Crecimiento alrededor de las principales ciudades de Colombia

La valorización de la mayoría de las grandes capitales pinta un panorama positivo. Sin embargo, los municipios que las rodean están presenciando un aumento significativo en la construcción de vivienda. Por consiguiente, la valorización de estos terrenos también tiene una tendencia al alza.

Este es un fenómeno demográfico que se sustenta en las cifras de construcción y venta de inmuebles. A esto se le suma el censo del DANE, que confirma que la periferia de ciudades de Colombia como Bogotá, Cali, Barranquilla y Medellín está creciendo progresivamente. Así está el panorama en algunos municipios del país:

   Cundinamarca (en los últimos 10 años)

• Mosquera creció un 103,9 %
• Cajicá creció un 78,8 %
• Madrid creció un 75,7 %
• Chía creció un 35 %

   Antioquia

Sabaneta, a tan solo 30 minutos de Medellín, pasó de tener una población de 44.000 habitantes en 2005 a más de 80.000 en 2018 (La República, 2019).

   Risaralda

Dosquebradas, ubicada a 4 kilómetros de Pereira, es el segundo centro urbano más poblado en el departamento. 

   Valle del Cauca

Municipios aledaños a Cali como Jamundí, Palmira y Yumbo hacen parte de esta tendencia.

Según cifras de Camacol, las ventas de vivienda en municipios aledaños a Bogotá y en departamentos como Atlántico, Valle del Cauca y Antioquia representan un 56 % (La República, 2019).

Estas ciudades satélites resultan llamativas por los beneficios que ofrecen. Su núcleo financiero, por ejemplo, es relevante para la economía de cada departamento y está directamente conectado con su respectiva capital. Además, los costos de vivienda, alimentación y transporte son menores que en las grandes ciudades de Colombia.

Es ahora cuando comprar vivienda resulta una buena idea. Además de una amplia oferta de inmuebles en las mejores ciudades para vivir en Colombia, el aumento sostenido del valor de los predios la hacen una inversión segura.

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